Quy hoạch TP.HCM 2025–2050 bước vào đợt thẩm tra quan trọng ngày 26/10/2026
Ngày 26/10/2026, Ban Đô thị HĐND TP.HCM tổ chức thẩm tra dự thảo nghị quyết thông qua Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm. Phạm vi quy hoạch được giới thiệu là toàn địa giới hành chính thành phố với diện tích khoảng 6.772,59 km² và 168 đơn vị hành chính cấp xã. Đây là một bước trong quy trình xem xét quy hoạch dài hạn, không phải thông báo mọi công trình hoặc tuyến giao thông được đề xuất đã có kế hoạch khởi công và nguồn vốn thực hiện.
Hồ sơ trình thẩm tra xác định phạm vi quy hoạch khoảng 6.772,59 km² với 168 đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp. Đây là điểm khác căn bản so với cách nhìn TP.HCM theo địa giới cũ: nhà ở, nơi làm việc, giao thông, công nghiệp và không gian sinh thái phải được tính như một hệ thống chung. Phiên thẩm tra ngày 26/10/2026 chưa phải bước hoàn tất toàn bộ quy hoạch; các định hướng vẫn tiếp tục đi qua quá trình xem xét, hoàn thiện và phê duyệt theo thẩm quyền.
Quy hoạch cấp thành phố và danh sách dự án đang được giới thiệu trên thị trường thuộc hai lớp thông tin khác nhau. Các dự án bất động sản phản ánh những lựa chọn nhà ở, thương mại và đô thị cụ thể; còn quy hoạch 2025–2050 phải cân đối cả đất giao thông, y tế, giáo dục, môi trường và việc làm. Một số khu đô thị có thể góp phần hình thành trung tâm mới, nhưng không thể cộng số dự án đang mở bán để thay thế chỉ tiêu nhà ở hoặc dân số trong phương án quy hoạch toàn thành phố.
Sơ đồ vị trí một khu đô thị tại TP.HCM, minh họa yêu cầu kết nối giữa các không gian phát triển.
Điều được thị trường nhà ở quan tâm là cách quy hoạch xác định vị trí dân cư, việc làm, dịch vụ và khả năng đi lại. Một đô thị mở rộng không chỉ cần thêm khu đất xây nhà mà cần cấu trúc vận hành giúp người dân tiếp cận trường học, bệnh viện, nơi làm việc và không gian công cộng. Khi các chức năng bị phân tán thiếu kết nối, giá mua nhà ban đầu có thể thấp hơn nhưng chi phí đi lại và sử dụng dịch vụ cao hơn. Vì vậy, quy hoạch nhà ở không thể tách khỏi giao thông, kinh tế đô thị và chất lượng môi trường sống.
Dân số dự báo là chìa khóa để xác định quỹ nhà ở tương lai
Trong đợt góp ý cùng ngày, HoREA đề nghị rà soát kỹ các kịch bản dự báo dân số. Xu hướng già hóa, mức sinh giảm và thay đổi dòng di cư có thể khiến cơ cấu nhu cầu nhà ở khác giả định trước đây. Một thành phố có nhiều hộ nhỏ cần cách phân bổ căn hộ khác nơi có tỷ lệ gia đình nhiều thế hệ cao; một khu tập trung chuyên gia và lao động dịch vụ cũng có cơ cấu thuê nhà khác khu dân cư ổn định. Vì vậy, quy mô dân số không chỉ là một con số tổng ở mốc năm 2050.
Kịch bản dân số trong hồ sơ trình dự kiến 18 triệu người vào năm 2030, 20,5 triệu năm 2035, 25 triệu năm 2045 và 27 triệu năm 2050. Nếu lấy mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 40 m²/người ở thời điểm 2050, quy mô nhu cầu diện tích nhà ở sẽ rất lớn. Tuy nhiên, đó là phép định hướng ở cấp toàn đô thị, không phải chỉ tiêu giao ngay cho một khu vực; phân bổ dân số phải dựa trên khả năng tạo việc làm, hạ tầng và điều kiện sinh thái ở từng vùng.
Dự báo càng dài càng cần nhiều kịch bản thay vì một đường tăng trưởng duy nhất. Nếu số dân tăng chậm hơn giả định, việc đầu tư quá mức cho một loại sản phẩm có thể gây dư thừa tại những khu vực nhất định. Ngược lại, thiếu quỹ nhà ở tại nơi tập trung việc làm sẽ làm tăng áp lực giá thuê và thời gian di chuyển. Quy hoạch tốt phải tạo khả năng điều chỉnh theo dữ liệu thực tế qua từng giai đoạn, trong khi vẫn bảo vệ các hành lang giao thông, môi trường và dịch vụ thiết yếu để không phải sửa chữa quá tốn kém về sau.
Nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần có vị trí trong cấu trúc đô thị đa cực
Một kiến nghị quan trọng là đưa phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê vào định hướng dài hạn, thay vì chỉ tính tổng diện tích đất ở hoặc tổng số sản phẩm thương mại. Các nhóm dân cư có khả năng chi trả và nhu cầu linh hoạt khác nhau. Người lao động trẻ có thể cần căn thuê gần công việc; gia đình ổn định muốn căn sở hữu; người chuyển việc cần giải pháp thuê theo giai đoạn. Cơ cấu nhà ở một chiều khó đáp ứng tất cả đối tượng, nhất là trong đô thị có các trung tâm việc làm dịch chuyển.
Nhà ở xã hội, ký túc xá, nhà cho thuê và nhà thương mại vừa túi tiền phục vụ những nhóm cư dân khác nhau. Một đô thị thu hút người lao động từ công nghiệp, logistics, dịch vụ và công nghệ không thể chỉ tập trung sản phẩm bán đứt với mức giá cao. Quy hoạch hiệu quả cần xác định quỹ đất và bán kính tiếp cận giao thông công cộng, đồng thời bố trí trường học, y tế, chợ và không gian công cộng trong khoảng cách sử dụng hàng ngày. Nếu không, nhu cầu ở thực sẽ bị đẩy về nơi rẻ nhưng cách xa việc làm.
Quỹ nhà xã hội chỉ hữu ích khi được gắn với mạng lưới trường học, y tế, phương tiện công cộng và hạ tầng cấp thoát nước. Nếu sản phẩm giá thấp nằm ở khu vực cách xa mọi dịch vụ, người dân sẽ phải trả phần chênh lệch bằng thời gian và chi phí đi lại. Ngược lại, việc bố trí quỹ nhà đa dạng quanh các đầu mối giao thông có thể giảm áp lực lên trung tâm và tạo điều kiện hình thành những cộng đồng ổn định. Những mục tiêu này cần được chuyển thành chỉ tiêu không gian cụ thể ở các bước quy hoạch và triển khai tiếp theo.
Thành phố đa cực không đồng nghĩa mọi khu đô thị mới đều sớm hình thành trung tâm
Cấu trúc đa cực, đa trung tâm là hướng tổ chức hoạt động đô thị trên nhiều vùng thay vì dồn quá nhiều chức năng vào một lõi. Tuy nhiên, để một cực phát triển thành trung tâm thực sự phải có việc làm, kết nối giao thông, dịch vụ công và khả năng thu hút cư dân. Việc xuất hiện hàng loạt phối cảnh khu đô thị không tự tạo ra nhu cầu ở tương ứng. Thị trường cần phân biệt quy hoạch định hướng, dự án đã được chấp thuận và công trình đang vận hành.
Cấu trúc dự thảo gồm năm cực động lực, năm hệ liên kết chiến lược, năm trung tâm vệ tinh và mười vùng quản trị phát triển. Năm cực bao trùm dịch vụ tài chính ở lõi trung tâm, đổi mới sáng tạo phía Đông, công nghiệp và logistics phía Bắc, cảng biển - thương mại - năng lượng phía Nam, đô thị giáo dục - y tế phía Tây. Việc gọi là 'đa cực' chỉ có ý nghĩa nếu luồng di chuyển giữa các cực được tổ chức hiệu quả và mỗi cực có khả năng cung cấp việc làm, dịch vụ, nhà ở tương ứng.
Khả năng hình thành một cực đô thị không nằm ở tên gọi mà ở kết nối thực tế giữa nhà ở, việc làm và dịch vụ. Khi đánh giá vị trí Vinhomes Sài Gòn Park trong không gian TP.HCM, những câu hỏi có ý nghĩa là hệ thống đường tiếp cận, thời gian di chuyển đến nơi làm việc và mức độ sẵn có của dịch vụ thiết yếu. Đây cũng là cách đọc đối với các khu ở mới khác: một điểm dân cư chỉ thực sự chia sẻ áp lực với trung tâm hiện hữu khi giao thông và hệ thống công cộng phát triển theo.
Phối cảnh khu phố SOHO tại TP.HCM, minh họa một hình thức tổ chức không gian đô thị đa chức năng.
Nhìn vào những mô hình đô thị hỗn hợp như khu vực LUMIÈRE Midtown trong The Global City, người mua có thể hình dung mối quan hệ giữa nhà ở, không gian công cộng và hoạt động thương mại. Nhưng một dự án cụ thể không đại diện cho toàn bộ quy hoạch TP.HCM trong một thế kỷ. Giá trị của mô hình đa cực đến từ việc nhiều khu vực phát triển có tính bổ trợ, đồng thời các tuyến giao thông giúp cư dân đi lại thuận lợi giữa những trung tâm này. Chính khả năng kết nối thực tế mới quyết định một khu vực có giảm được áp lực cho lõi đô thị hiện hữu hay không.
Giao thông công cộng quyết định khả năng tiếp cận nhà ở dài hạn
Một căn nhà nằm xa trung tâm theo khoảng cách địa lý vẫn có thể phù hợp nếu hành trình đi làm ổn định, chi phí hợp lý và ít phụ thuộc phương tiện cá nhân. Điều đó giải thích vì sao định hướng giao thông đường sắt và mạng lưới vận tải công cộng thường đi cùng quy hoạch nhà ở. Khi thành phố có nhiều điểm trung chuyển, người dân không nhất thiết phải sống sát trung tâm truyền thống để tiếp cận cơ hội việc làm, giáo dục và chăm sóc sức khỏe.
Mạng lưới đường sắt đô thị được dự thảo định hướng tới năm 2050 với 18 tuyến dài khoảng 961 km và khoảng 450 km đường sắt nhẹ hoặc tàu điện mặt đất; tỷ lệ vận tải hành khách công cộng được kỳ vọng đạt 55–65%. Những con số ở tầng chiến lược cho thấy giao thông công cộng được đặt vào trung tâm phát triển nhà ở. Nhưng giá trị tiếp cận chỉ có khi có ga thực sự, tuyến vận hành, hành trình chuyển tiếp thuận tiện và chi phí đi lại phù hợp. Một khu đất nằm gần tuyến dự kiến không đồng nghĩa đã có lợi thế như khu bên cạnh ga đang khai thác.
Tuy nhiên, tuyến giao thông được vẽ trong quy hoạch chưa phải tuyến đã vận hành. Hiệu quả phải được nhìn qua trạng thái đầu tư, khả năng bố trí nguồn lực và giải pháp kết nối chặng cuối từ nhà tới ga hoặc trạm dừng. Khu đô thị có đường nội bộ rộng nhưng thiếu lối đi bộ an toàn tới phương tiện công cộng có thể vẫn tạo lệ thuộc lớn vào ô tô, xe máy. Người mua cần phân biệt đường đang sử dụng, đang thi công và mới là định hướng trước khi cộng thêm lợi thế giao thông vào kỳ vọng giá bất động sản.
Đô thị ven biển TP.HCM đặt ra bài toán sinh thái và an toàn hạ tầng
Với những vùng ven biển, vấn đề phát triển nhà ở cần được đặt bên cạnh điều kiện nền đất, thoát nước, nguồn nước, diễn biến khí hậu và bảo vệ hệ sinh thái. Quy hoạch dài hạn phải xem xét khả năng thích ứng trước các biến động môi trường thay vì chỉ khai thác ưu thế cảnh quan. Đối với dân cư, chất lượng của hệ thống cấp nước, xử lý nước thải, chống ngập và khả năng tiếp cận cứu hộ quan trọng không kém các tiện ích thương mại hay giải trí.
Cần Giờ, hệ thống cửa sông và rừng ngập mặn không chỉ là phần đất dự trữ cho đô thị mới. Chúng còn có chức năng điều tiết nước, phòng hộ và duy trì đa dạng sinh học. Vì vậy, phát triển khu vực phía Nam cần cân đối công trình, giao thông, hạ tầng nước thải và không gian sinh thái trong từng giai đoạn. Phối cảnh đô thị ven biển có thể mô tả tầm nhìn kiến trúc, nhưng chất lượng môi trường sẽ phụ thuộc các quyết định về thoát nước, nền xây dựng, bảo vệ hệ sinh thái và vận hành về sau.
Ở phía ven biển, phát triển đô thị phải giải đồng thời nhu cầu nhà ở, hạ tầng và bảo vệ hệ sinh thái. Vinhomes Green Paradise Cần Giờ là một trường hợp cho thấy quy mô khu đô thị có thể tạo thêm nhu cầu về giao thông, cấp nước, xử lý nước thải và dịch vụ công. Những yêu cầu này cần được đưa vào bài toán quy hoạch vùng ven, gắn với sức chịu tải môi trường và điều kiện kết nối, thay vì đánh giá khu vực chỉ qua quy mô quỹ đất phát triển.
Phối cảnh đô thị ven biển Cần Giờ, TP.HCM, minh họa nhóm không gian cần cân đối giữa đô thị hóa và môi trường.
Ở khu vực Cần Giờ, hình dung từ tổng quan Vinhomes Green Paradise có thể giúp người đọc thấy dạng không gian đô thị ven biển đang được phát triển. Đây là một ví dụ thị giác về sản phẩm và cảnh quan, không phải bằng chứng rằng mọi tiêu chí môi trường hoặc hạ tầng dự kiến trong quy hoạch thành phố đã hoàn thành. Phân tích đúng phải tách chủ trương quy hoạch chung, hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện tự nhiên và tiến độ từng hạng mục. Những lớp thông tin này cùng quyết định mức độ phù hợp của một nơi ở trong dài hạn.
Chất lượng sống phụ thuộc mạng lưới trường học, y tế và không gian mở
Khi dự báo nhu cầu dân số, thành phố phải đồng thời tính nhu cầu học tập, khám chữa bệnh, chăm sóc người cao tuổi, chợ và công viên. Một khu vực dân cư tăng nhanh nhưng trường học và cơ sở y tế không theo kịp có thể làm giảm chất lượng sống dù kiến trúc nhà ở rất hiện đại. Phân bổ đất công cộng hợp lý còn có ý nghĩa phòng ngừa tình trạng phải mua lại hoặc chuyển đổi đất với chi phí lớn khi mật độ dân cư đã cao.
Hồ sơ quy hoạch nêu mục tiêu đến năm 2050 đạt 100% dân số được cấp nước sạch, tỷ lệ thu gom và xử lý nước thải đô thị từ 90% trở lên, thu gom xử lý chất thải rắn đô thị 100% và diện tích cây xanh công cộng đô thị khoảng 7–7,5 m²/người. Đây không chỉ là chỉ tiêu kỹ thuật. Trong thực tế sống, công viên dễ tiếp cận, nước sạch, thu gom rác ổn định và không gian trường học sẽ ảnh hưởng lựa chọn nơi ở mỗi ngày, nhiều khi hơn cả điểm nhấn kiến trúc.
Phối cảnh công viên và đô thị sinh thái Vinhomes Sài Gòn Park tại TP.HCM, minh họa vai trò không gian mở.
Cảnh quan cũng không chỉ là phần trang trí. Hồ nước, cây xanh và lối đi bộ cần được quản lý để thực hiện chức năng môi trường và sinh hoạt. Không gian mở có thể giúp giảm căng thẳng đô thị, tạo nơi vận động và giao lưu; song nó cần được bảo đảm diện tích, khả năng tiếp cận và kinh phí duy trì. Trong danh mục các dự án đô thị, người mua nên phân biệt tiện ích nội khu dành riêng cư dân với hạ tầng xã hội công cộng phục vụ dân số rộng hơn. Sự khác biệt ảnh hưởng cả quyền sử dụng lẫn chi phí vận hành lâu dài.
Nhà ở gắn với việc làm sẽ tạo sức sống cho các trung tâm mới
Đô thị không thể chỉ là nơi ngủ qua đêm. Khi một khu có việc làm tại chỗ hoặc gần các cụm kinh tế, nhu cầu nhà ở thường ổn định hơn; dịch vụ ăn uống, bán lẻ và giáo dục cũng có cơ sở phát triển. Ngược lại, nếu hàng chục nghìn cư dân phải di chuyển cùng hướng mỗi buổi sáng về khu trung tâm, hạ tầng giao thông có thể quá tải ngay cả khi mặt đường được mở rộng. Cân bằng giữa nơi ở và nơi làm việc là mục tiêu nền tảng của mô hình phát triển đa trung tâm.
Một khu đô thị có nhà đẹp nhưng thiếu cơ hội việc làm tại chỗ sẽ tạo thêm các chuyến đi xuyên thành phố. Ngược lại, một cực phát triển có công nghiệp, văn phòng, trường nghề và dịch vụ phù hợp sẽ hình thành nhu cầu nhà ở bền vững. Bài toán điều tiết dân cư vì thế gắn chặt với chính sách thu hút doanh nghiệp và đầu tư công. Dân số dự báo cần được chuyển thành mạng lưới việc làm có thể tiếp cận, thay vì chỉ phân bổ số lượng người trên bản vẽ quy hoạch.
Những hoạt động như thương mại tại SOHO hay tổ hợp tiện ích ở khu đô thị mới cho thấy nỗ lực tạo thêm chức năng phục vụ cư dân. Nhưng sự sôi động không xuất hiện đồng thời ở mọi giai đoạn; cần thời gian hình thành cộng đồng, doanh nghiệp thuê mặt bằng và tuyến kết nối thực tế. Quy hoạch thành phố có thể thiết lập cơ hội phát triển, còn sức sống khu vực phụ thuộc hàng loạt quyết định của thị trường, cơ quan quản lý và cư dân. Giá trị của một điểm đến vì vậy không nên đánh giá chỉ bằng mức tăng giá đất kỳ vọng.
Người mua nhà tại TP.HCM nên quan sát những lớp quy hoạch nào
Khi tìm hiểu một khu vực, nên bắt đầu từ quy hoạch tổng thể để nhận diện định hướng dài hạn, sau đó xem quy hoạch phân khu, mạng lưới giao thông và các hồ sơ pháp lý chi tiết của dự án. Mỗi tài liệu trả lời một vấn đề khác nhau. Quy hoạch tổng thể không quyết định quyền sở hữu đối với một căn hộ riêng lẻ; phối cảnh thương mại cũng không thay thế quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép và hợp đồng mua bán. Việc đọc thông tin theo tầng giúp tránh đánh đồng một ý tưởng đẹp với công trình sắp bàn giao.
Người mua có thể nhìn quy hoạch theo ba tầng: tầm nhìn chiến lược cả đô thị, quy hoạch phân khu/khu vực và quy hoạch chi tiết hoặc hồ sơ được phê duyệt của dự án cụ thể. Một ý tưởng liên kết vùng dù rất hấp dẫn không tự tạo quyền xây dựng hay quyền sở hữu của lô đất. Tương tự, một tuyến đường trong tầm nhìn chưa thể dùng để tính thời gian di chuyển hàng ngày như đường đang khai thác. Phân biệt các tầng thông tin giúp đánh giá đúng khả năng phát triển thực tế.
Phối cảnh công trình y tế thuộc định hướng dự án Cần Giờ tại TP.HCM; không phải ảnh cơ sở đã đi vào hoạt động.
Các trang thông tin thị trường bất động sản có thể hỗ trợ theo dõi diễn biến từng giai đoạn, nhưng quyết định mua nhà cần dựa vào nhu cầu sử dụng và điều kiện cụ thể của sản phẩm. Ngoài vị trí và giá, hãy tính thời gian di chuyển thực tế, khả năng tiếp cận trường học, dịch vụ y tế, chi phí sở hữu, nguy cơ ngập và khả năng duy trì chất lượng sống. Một khu nhà có nhiều kỳ vọng tương lai vẫn phải đáp ứng những nhu cầu hằng ngày của cư dân trước khi được coi là lựa chọn phù hợp.
Tầm nhìn 100 năm cần được chuyển hóa thành từng giai đoạn khả thi
Đợt thẩm tra và góp ý cuối tháng 10/2026 mở ra cuộc trao đổi quan trọng về sức chứa đô thị. Nhu cầu ở thực, xu hướng thay đổi dân số và khả năng tiếp cận hạ tầng đều cần được đặt trong cùng bài toán. Dự báo tốt phải có phương án ứng phó khi số dân, dòng vốn hoặc nhu cầu đi lại khác kỳ vọng. Một hệ thống quy hoạch có khả năng điều chỉnh hợp lý sẽ giảm rủi ro xây dựng những khu nhà không có đủ dịch vụ hoặc quá xa cơ hội việc làm.
Tầm nhìn hướng tới năm 2075, gắn mốc 100 năm thống nhất đất nước, đặt mục tiêu dài hạn về thu nhập và chất lượng sống. Để không dừng ở khẩu hiệu, từng giai đoạn cần có danh mục đầu tư, quỹ đất, phương thức huy động vốn và cơ chế giám sát. Khung 2025–2050 phải giải được những vấn đề đang hiện hữu như nhà ở giá phù hợp, giao thông công cộng và ngập nước, rồi mới tạo nền tảng cho mục tiêu đô thị toàn cầu. Đó là thước đo sát đời sống nhất của một quy hoạch quy mô lớn.
Tầm nhìn dài hạn chỉ chuyển thành tác động thực tế khi có các bước phê duyệt, đầu tư hạ tầng và phát triển nhà ở được thực hiện theo giai đoạn. Trong dòng tin tức thị trường bất động sản, những mốc quan trọng cần được phân biệt rõ: chủ trương quy hoạch, quyết định đầu tư, thi công tuyến giao thông và thời điểm tiện ích thực sự vận hành. Việc tách các mốc đó giúp khách hàng đánh giá đúng tính hiện hữu của kết nối và dịch vụ tại khu vực dự kiến an cư.
Đối với thị trường bất động sản, ý nghĩa của quy hoạch không nằm ở việc lập tức nâng giá mọi khu vực được nhắc tên. Giá trị dài hạn chỉ hình thành khi định hướng được chuyển thành dự án cụ thể, có nguồn lực triển khai và phục vụ được cư dân. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê, giao thông và dịch vụ công phải được phát triển đồng bộ. Nhìn từ góc độ người mua, những quyết định tốt hôm nay cần chịu được cả biến động kinh tế lẫn thay đổi nhu cầu gia đình trong nhiều năm tới.
